Продажа квартиры полученной в наследство
Здравствуйте !Помогите пожалуйста , как лучше сделать , что бы избежать налога !!!4 года назад умер мой папа и я вступила в 1,2 долю квартиры.Пол года назад умерла мама и я вступила в другую 1,2 долю.На днях получу св-до с рег.палаты ! Я хочу её сразу продать …Оценили кв.в 1600 тыс !!!!Пол кв. не облагается — больше 3 лет , а пол кв.-13%.Если пол квартиры , которые менее 3 лет в собственности я подарю брату, а потом сразу продадим двумя договорями , будет ли брат платить налог с продажи ????Получается стоимость 1,2 ЧАСТИ= 800 тыс!У него вычет будет 1000.000 или 500.0000????
Пожалуйста посоветуйте , как лучше мне сделать ?????
ОГРОМНОЕ ВАМ СПАСИБО!!!!
Все зависит от того, как именно квартира будет продана. Возможны несколько вариантов.
Первый и самый плохой — как единый объект (квартира). В данном случае налоговая потребует от вашего брата распределить вычет в размере 1 000 000 руб. пропорционально его доле в квартире. В результате он получит доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, в размере:
1 600 000 руб. (общая продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля брата) — 1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/2 (доля брата) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)
Сумма налога, которую ему придется заплатить, составит:
300 000 руб. (облагаемый доход) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб. (сумма налога)
Второй вариант (оптимальный). Квартира должна быть продана не как единый объект, а по долям. То есть с одним и тем же покупателем вы должны заключить два договора купли-продажи долей. По первому договору свою долю продает ваш брат, по второму — вы.
В результате ваша доля не будет облагаться налогом (срок в течение которого вы ей владеете превышает 3 года), а ваш брат получит право на вычет в размере 1 000 000 руб., который не будет распределяться пропорционально его доле в праве собственности на всю квартиру. Так как сумма его вычета будет превышать продажную стоимость доли (800 000 руб.), то дохода, облагаемого налогом у него не будет.
Правда есть еще и третий вариант. По мнению Минфина России в вашей ситуации считается, что вы владели квартирой тот период, в течение которого первая доля находилась в вашей собственности. Это мнение высказано в письме Минфина России от 21.04.2011 № 03-04-05/7-279. Цитата из него:
«Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. … Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера его долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры указанным налогоплательщиком не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц».
Из данного письма следует, что получив право собственности на вторую долю в квартире и продав ее целиком дохода, облагаемого налогом, у вас не возникает. Считается, что вы владели квартирой с того момента, когда вами была получена в собственность первая доля в квартире. Однако, сразу оговоримся, что данная позиция Минфина является достаточно спорной. Конкретный чиновник из налоговой инспекции может с ней не согласится. В такой ситуации вашу правоту вам придется отстаивать в суде.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».