Продажа квартиры ранее находящейся в совместной собственности

27.01.2012

Здравствуйте! Вопрос вот такой : в двухкомнатной квартире с 1996 года была СОВМЕСТНАЯ БЕЗ определения долей собственность матери ( 1958 года рожд) и сына 1982 г рождения ( приобретена квартира была ими в 1996 г по договору мены из однокомнатной кв).
В 2010 году владельцы составили нотариальный Договор Деления Долей квартиры, по которому матери полагается 9/10 , а сыну 1/10 доли, договор зарегистрирован в Регистр Палате. Затем был Договор ДАРЕНИЯ сыном матери его доли ( 1/10), то есть с 2010 года у матери собственность ВСЯ квартира. Сейчас, спустя полтора года после Договора Дарения сыном матери его доли , мать хочет ПРОДАТЬ ВСЮ квартиру Покупателю, то есть третьему лицу, по рыночной цене 7 млн рублей( в квартире никто НЕ зарегистрирован, то есть не прописан. и сын, и она постоянно зарегистрированы ПО ДРУГИМ АДРЕСАМ).
ВОПРОС вот в чем: После продажи квартиры ДОЛЖНА ЛИ ПРОДАВЕЦ будет платить 13 % налог , и если должна, ТО ЗА КАКУЮ долю квартиры?
Например, 9/ 10 можно ли трактовать как имеющиеся у нее БОЛЕЕ 3 лет, и платить надо только с доли 1/10, полученной по дарению менее 3 лет?
Или для нее освобождение от налога только ПО ПОЛОВИНЕ квартиры, а НЕ по девяти десятым?
Слышали, что ВРОДЕ БЫ есть какое-то письмо — уточнение к закону, что Продавец НИЧЕГО платить не должна,на том основании, что владела ХОТЯ БЫ ЧАСТЬЮ квартиры более трех лет? ( то есть, ЕСЛИ владела ХОТЯ БЫ ЧАСТЬЮ квартиры более трех лет, то, НЕСМОТРЯ НА ТО, что другую часть она приобрела менее трех лет, то она , при продаже всей квартиры, НЕ должна платить 13 % НИ ЗА КАКУЮ ДОЛЮ. то есть НИКАКОГО НАЛОГА платить не должна.
Правда ли, что есть такое новое разъяснительное Письмо? Если да, уточните его номер, расскажите о этом.
А если нет, то какие налоги продавец будет обязана заплатить.
С Уважением,
Уточнение по заданному мною вопросу. Я прочитала подобные ситуации в других заданных вопросах,, где разъяснялось , что владелец всей квартиры НЕ платит налоги ,
но в других случаях говорилось
во первых, о наследственных приобретениях доли, но НЕ о дарении,
во вторых, В ДРУГИХ СЛУЧАЯХ совместная ДОЛЕВАЯ собственность рассматривалась.
в данном случае с 1996 по 2010 г была совместная БЕЗ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ собственность. а доли были поделены МЕНЕЕ 3 лет назад.
в данном случае тоже нет налога? Или?

Елена

Ответ

Сложность вашего вопроса в том, что ответа на него нет. Подробно мы рассматривали аналогичную ситуацию здесь:

http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-s-prodazhi-doley-v-kvartire

К слову сказать и Минфин рассматривал ситуацию аналогичную вашей (в части совместной собственности без первоначального разделения долей). Приведем письмо дословно:

———————————

Письмо от 24 ноября 2011 г. N 03-04-05/7-942

Вопрос: Семья из 5 человек с 1993 года имела в общей совместной собственности четырехкомнатную квартиру согласно договору о приватизации. В августе 2006 г. супруга (мама) скончалась. В феврале 2008 г. скончалась бабушка. Муж и двое детей вступили в наследство по закону. В результате отец имел 1/4 доли, сын 3/8, дочь 3/8. Свидетельство о госрегистрации долей было получено в сентябре 2008 г. В 2010 году произведена купля-продажа данной недвижимости. Вправе ли налоговые органы требовать заполнения декларации и уплаты налогов с проданного имущества?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что квартира находилась в совместной собственности пяти собственников с 1993 года. После смерти двух собственников (в 2006 и 2008 годах) их доли, после выделения, получили в наследство оставшиеся три собственника. В 2010 году квартира была продана.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к трем из пяти участников общей долевой собственности, не влечет для этих лиц прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участников общей совместной собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данное недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи данной квартиры указанными налогоплательщиками не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Статьей 229 Кодекса определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со статьей 217 Кодекса.
Таким образом, налогоплательщики вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежащей налогоплательщикам более 3-х лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.
——————————————-
На самом деле не важно как находится в собственности квартира (с распределением долей или нет) и на основании чего доли передаются разным владельцам (дарение, наследство, купля-продажа). Важно, что по мнению министерства если вы владеете собственностью на часть квартиры (совместной или долевой), то период приобретения самой квартиры начинается со дня получения права долевой или совместной собственности.
Еще раз подчеркнем. Данный вопрос является спорным. Точку над ним может поставить только суд. Пока он этого не сделал.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».