Вы дали неправильный ответ (увы, правильный — администрация)
Извините, не могу согласиться с ответом на мой вопрос (http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/slozhnyy-vopros).
Доли действительно были неравноценны, поэтому суммы, полученные в реальности, не соответствуют простому делению суммы в договоре на доли: брат здесь уже задавал вопрос, был рейдерский захват. В итоге, всю квартиру мы продали очень дорого нашему знакомому. Рейдеру («купившему» 2/3 доли в обход преимущ. права покупки за 1,3 миллиона) купили двушку этажом выше за 3,6 миллиона, остальные деньги нам. Разбежались, надеясь забыть российские суды… Но и здесь пролетели — риелтор завернул все в один договор, говоря, что с суммы до миллиона налог не платится, а у вас каждый получает меньше…
Во-первых, расписок у нас нет — они остались у покупателя (а он уехал за границу и надолго) и мы даже не помним, что там написано (может, вся сумма 5,9 под которой мы подписались все четверо, а может втроем на 2,3 миллиона). К рейдеру по этому вопросу лучше не обращаться по понятным причинам.
Но почему Вы отдаете распискам предпочтение перед договором купли-продажи? Расписка нотариально не удостоверена, а договор прошел госрегистрацию?
По Вашей логике, получается, что если каждый расписался за «свою» сумму и я дал расписку на 767 тысяч (треть от 2,3 миллиона), то налог платить не буду, так как сумма меньше миллиона. Вы же сами и формулу указали: 767 тысяч минус миллион, х 1/9, х 13%. То есть, не платить.
Это расходится с действительностью. Насколько я понимаю, налоговая будет считать так: 5,9 — 1000000 : 9 х 13%. А это получается налог 71 тысяча.
И в этом случае меня интересует вопрос: учитывая, что порядок пользования определен судом, комнаты закреплены, счета разделены(!) — можно ли считать, что мы продали отдельный объект, пусть и за 2,3 миллиона. Ведь в этом случае мы заплатим меньше налогов: 2,3 — 1 : 3 х 13% = 56334 рубля вместо 71 тысячи.
Если же и отдельная продажа (хоть и одним договором), и считать налог, руководствуясь договором, то получается 1966667 — 1000000 : 3 = 42 тысячи.
Договор покупки по некоторым причинам оформили на двоих, живем все. Считаем, что риелтор подвел, пытаемся заплатить налог поменьше — денег просто нет, на покупку мы еще занимали…
1. «Во-первых, расписок у нас нет — они остались у покупателя (а он уехал за границу и надолго) и мы даже не помним, что там написано (может, вся сумма 5,9 под которой мы подписались все четверо, а может втроем на 2,3 миллиона). К рейдеру по этому вопросу лучше не обращаться по понятным причинам».
Мы не виноваты в том, что документ, подтверждающих факт получения вами денег остался у покупателя, а у вас не осталось даже копий. Это несколько странно. В наличии этих документов заинтересованы обе стороны. Тем более, что речь идет о продаже квартиры с неравноценной оценкой долей.
2. «Но почему Вы отдаете распискам предпочтение перед договором купли-продажи? Расписка нотариально не удостоверена, а договор прошел госрегистрацию?».
Потому что расписка это основной и в вашем случае единственный документ подтверждающий факт получения и сумму дохода от продажи соответствующей доли. Тем более, что как вы неоднократно подчеркивали порядок распределения стоимости квартиры между совладельцами договором не определен. При отсутствии расписок можно вообще утверждать, что НИКАКОГО дохода ни одна из сторон не получала. Да, договор купли-продажи был заключен. Да, квартира перешла в собственность покупателя. Но он «забыл» с вами расплатиться. Поэтому никто из продавцов дохода не получил. Если вы начнете это утверждать, то доказать обратное без покупателя и ваших расписок будет невозможно. Причем факт нотариального удостоверения расписок и госрегистрации договора никакого значения не имеет.
Как мы указали, при продаже доли в размере 1/9 налог платить придется. С точки зрения арифметики как минимум (вы посмотрите на нашу формулу по внимательней):
(767 000 руб. – 1 000 000 руб. х 1/9) х 13% = 85 265 руб.
Как вы видите, получается даже не 71 тысяча, а несколько больше.
3. «учитывая, что порядок пользования определен судом, комнаты закреплены, счета разделены(!) — можно ли считать, что мы продали отдельный объект, пусть и за 2,3 миллиона».
Нельзя. Если бы был заключен не один договор купли-продажи квартиры, а несколько – купли-продажи долей (пусть даже и с одним покупателем), то так бы и считалось. А в вашем случае вы продали единый объект – квартиру. Поэтому вычет для продавцов (1 000 000 руб.) будет распределяться между всеми продавцами пропорционально их долям.
4. Давайте предположим, что ваши расписки никогда не «всплывут», а вы в налоговой будете утверждать, что деньги распределены пропорционально долям продавцов (что вообщем то не соответствует действительности).
В этом случае общая сумма дохода от продажи квартиры распределенная в пользу вашей семьи составит:
5 900 000 руб. х 1/3 = 1 966 667 руб.
Из них причитается в пользу вас (при условии, что вы когда писали про 1/9 имели ввиду долю во ВСЕЙ квартире, а не долю в доле вашей матери):
5 900 000 руб. х 1/9 = 655 555 руб.
В пользу брата:
5 900 000 руб. х 1/9 = 655 555 руб.
В пользу матери:
1 966 667 – 655 555 – 655 555 = 685 557 руб.
Это и будет доходом, облагаемым налогом.
У вас и вашего брата он может быть уменьшен на вычет для продавцов.
Сумма вычета составит:
1 000 000 руб. х 1/9 = 111 111 руб.
Тогда доход брата с которого следует заплатить налог будет равен:
655 555 – 111 111 = 544 444 руб.
Сумма налога составит:
544 444 х 13% = 70 778 руб.
Портал "Ваши налоги"
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».